הנחיות בסיסיות לרכישת דירה מקבלן/חברה קבלנית

 

רכישת דירה חדשה מקבלן מלווה בהחלטות בסיסיות כגון בחירת הסביבה בה מבקש הקונה להתגורר, שכן, לסביבת המגורים השפעה רבה על איכות החיים.

 

קודם להתקשרות לרכישת דירה מקבלן, יש לוודא מספר תנאים מהותיים:

 

מיקום הדירה ביחס לבניין

 

בחירת מיקום הדירה בבניין, קומה, צד חזית או עורף, צד גיאוגרפי ועוד, תשפיע על איכות החיים בדירה וכן על שוויה.

 

למשל - מטרדי רעש. מטרד זה קשור במיקום הדירה בבניין. אם הדירה שבחרתם ממוקמת בקומת הקרקע יתכן שבסמוך לה מצויים חדרי המכונות והמשאבות. יש לבדוק במפרט הטכני של הבניין קיומם של חדרי מכונות ועוד, מיקום חדרים אלה ואופן בידודם. 

 

בדיקת זהות בעלי הקרקע?

 

יש לבדוק היטב מי בעלי הקרקע, מה האחריות של החברה/קבלן כלפי הרוכש.

 

לעיתים קרובות המוכר הינו חברה פרטית כאשר ביצוע בניית הבניין מבוצעת ע"י קבלן מבצע מטעם אותה חברה פרטית.

 

יש לבדוק את אחריות הקבלן/חברה ו/או היזם ומחויבותם להליך הבניה וכן את המצב המשפטי של הדירה הנרכשת.

 

ברב המקרים, בעת רכישת דירה מקבלן (להבדיל מרכישת דירה יד שנייה), אין אפשרות לרשום את הדירה על שם הרוכשים, אלא, מסתפקים ברישום הערת אזהרה לטובתם.

 

לצורך כך, חשוב לבדוק את הנתונים הבאים:

 

מצב הרישום של הקרקע, על שם מי רשומה הדירה בטאבו (כאשר מדובר בבניין שבנייתו הושלמה) ברוב המקרים הדירה רשומה על שם המוכר או הקבלן.  

 

יש לוודא מספר אלמנטים חשובים על מנת להבטיח כי בעת רישום הבניין כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים הדירה תירשם על שם הרוכש. 

 

קבלת מידע חיוני על הקרקע עליו בנוי ו/או עתיד להבנות הבית המשותף.

 

יש לוודא מי הם הנושים (בדרך כלל בנקים או חברות ביטוחים) אשר לטובתם שועבדה הקרקע, ככל הנראה, לצורך הבטחת הלוואות שנטל הקבלן אם לצורך בניית הבניין ואם לצורך רכישת הקרקע ואם לצורך אחר. חשוב מאד לוודא את מהות השעבוד.

 

אופן השעבודים מופיע על גבי נסח הטאבו, וכן אמור להופיע במרשם רשם החברות לגבי המוכר (במידה והוא חברה) 

 

המצב התכנוני של המקרקעין. לדוגמא, בדיקה אם  אכן נבנה הבניין עפ"י היתר הבניה וכן עפ"י התוכניות שאושרו ע"י הועדה המקומית של הישוב.

 

לאחר עריכת הבדיקות (כמפורט לעיל) וכן בדיקות משפטיות נוספות, יש לוודא בטיוטת הסכם המכר שניתנה לכם ע"י הקבלן מספר נושאים עיקרים:

 

 כי הקבלן רשום בפנקס הקבלנים.

 

כי הקרקע שעליה נבנה ו/או עתיד להבנות הבניין בבעלותו של הקבלן או כי הוא בעל זכות לבנות  את הבניין על הקרקע.

 

אם הקרקע היא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, יש לבדוק האם הקרקע עברה היוון. אם לא יש לוודא כי הקבלן לוקח על עצמו את תשלום כל ההיטלים שיידרשו.

 

אם מדובר בקבלן הבונה את הבניין במסגרת עסקת קומבינציה, כלומר, הקבלן בונה את הבניין על הקרקע ובתמורה מקבל לבעלותו מספר דירות, יש לוודא במקרה שכזה כי נרשמה לטובת הקבלן הערת אזהרה מתאימה.

 

חשוב ! שים לב, שהדירה שהינך רוכש תיבנה כדין עפ"י ההיתרים ולא בסטייה בהם.

 

בדוק האם לקבלן יש אישור לנהל פנקס תקבולים עפ"י חוקי המס השונים.

 

לגבי לוח התשלומים לקבלן, קובע סעיף 2 להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה - 1974:

 

2.לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה, והכל על אף האמור בחוזה המכר:

 

(1)       מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית צו הקפאת הליכים, או מחמת צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור, או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה, ואולם ביטול חוזה המכר כשלעצמו לא יהווה מניעה מוחלטת לעניין זה; השר, בהסכמת המפקח, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח הערבות הבנקאית;

 

(2)       ביטח את עצמו אצל מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על שירותים פיננסים (ביטוח), התשמ"א-1981, שאישר לעניין זה המפקח על הביטוח, להבטחת החזרתם של כל הכספים כאמור בפסקה (1), והקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש; שר האוצר, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח פוליסת הביטוח;

 

(3)       שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתא ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך השר, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפסקה (1);

 

(4)       רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה;

 

(5)       העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי. עמוד על כך כי כל הכספים שאתה משלם על חשבון הדירה הנבנית, או העתידה להיבנות, יובטחו בהתאם  בהתאם לחוק הנ"ל.

 

נושאים נוספים שיש לעמוד עליהם בטרם ההתקשרות עם הקבלן:

 

שהקבלן מוסר ערבות בנקאית להבטחת כל הכספים ששולמו על הרוכש, בכל מקרה שבו הקבלן לא יוכל להעביר לרוכש בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בהסכם המכר.

 

כיום בעקבות תיקון החוק, מחויבים הקבלנים לעבוד בשיטת השוברים, קרי,לכל תשלום ותשלום בעבור רכישת הדירה ניתנים לרוכש שוברי תשלום לצורך העברת התשלום ישירות לבנק המלווה את הפרויקט.  

 

הקבלן ביטח את עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכשי הדירות להבטחת החזרת כל הכספים ששולמו על חשבון הדירה.

 

הקבלן שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע אשר עליה היא נבנית, במשכנתא ראשונה לטובת הרוכש, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפסקה א לעיל.

 

הקבלן רשם על הדירה או על חלק יחסי מהקרקע, הערת אזהרה במשרד רישום המקרקעין, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות.

 

הקבלן  העביר על שם הרוכש את רישום הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית. שימוש בבטוחה זו נעשה בעיקר בקבוצות רכישה. דרך המומלצת כיום להבטחת ההשקעה, היא הערבות הבנקאית.

 

תשלום עבור הבטוחה - החוק אינו קובע מי חייב לשאת בהוצאות הכרוכות במתן הבטוחה. שאלת ההוצאות הינה נושא למשא ומתן חופשי בינך לבין הקבלן בטרם תחתום על החוזה.

במידה והנך בשלב של מועד התשלום האחרון, וודא קבלת מכתב החרגה מאת הבנק המשעבד את הקרקע, כלומר, בגמר התשלום האחרון על הבנק להמציא לידיך מכתב המאשר כי דירתך אינה משועבדת והינה נקיה מכל עיקול ו/או שיעבוד. עניין זה הינו חשוב ביותר לצורך הבטחת רישום הבעלות בדירה על שמך, שכן, רישום הדירה על שמך בלשכת רישום מקרקעין עלול לקחת זמן רב.

 

תשלומים לפי התקדמות הבנייה

 

יש לוודא כי בחוזה יהיה סעיף המאפשר לרוכש לבצע שינויים ו/או תוספות בדירה. על הרוכש לוודא שהשינויים ייעשו באמצעות ובאחריות הקבלן ולא ישירות על ידי קבלני המשנה. כל בקשה יש לבצע עפ"י הודעה בכתב, בנספח לחוזה. במידת האפשר – יש לוודא כי הבקשה תכלול מחירים, מועדי ביצוע ומשך האיחור במסירת הדירה.


יש לוודא כי מחיר הדירה הנקוב בחוזה המכר הנו סופי וכולל גם את כל התוספות הנרכשות כגון חניה, מחסן ועוד.

 
חנייה


בדוק האם מחיר הדירה הנקוב בחוזה כולל את מחיר החנייה. בדוק האם נמכרת לך חנייה צמודה ו/או מקורה. במקרה שמספר מקומות החנייה תואם את מספר הדירות בבניין.


המסמכים המצורפים לחוזה:

 

על פי החוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973 - חובה על הקבלן לצרף לחוזה הרכישה מפרט טכני של הדירה והבניין, בהתאם לנוסח המפורט בצו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד - 1974


לפני החתימה על החוזה מומלץ לקבל את חוות דעתם של אנשי מקצוע מטעמך - עורך דין, מהנדס, אדריכל לגבי המפרט הטכני הן של הדירה והן של הבניין. יש להתאים את נתוני הצגת הבניין מטעם סוכני המכירות של הקבלן למציאות בשטח.


שינוים בתוך החוזה בגין המפרט הטכני, שינוי מבנה הדירה, תוספות בדירה.

 

דוד שמש

 

עפ"י תקנות התכנון והבנייה, כל קבלן המתקין מערכת חימום מים בבניין חייב לדאוג שזו תהיה "מערכת סולרית" מושלמת. יש לוודא כי הקבלן התחייב במפרט הטכני להתקין מערכת מושלמת ולא רק "הכנה" למערכת סולרית.

 

פיתוח

 

"הוצאות פיתוח" הינן מושג רחב מאוד ולא מוגדר, היכול לכלול כביש, מדרכה, גינה, גדרות ועוד. בדוק האם "הוצאות הפיתוח" נכללות במחיר הדירה ומה הן כוללות.

 

חיבור הבניין למערכות חשמל, מים, גז, וטלפון

 

יש לבדוק האם ההוצאות עבור חיבורי הבניין וחיבורי הדירות למערכות חשמל, מים, גז וטלפון כלולות במחיר הדירה הנקוב בחוזה.

 

גינון, אנטנת טלוויזיה

 

יש לבדוק האם הקבלן התחייב במפרט לספק לך גינון, אנטנת טלוויזיה או חיבור לכבלים מושלמים, או רק "הכנה".

 

מס ערך מוסף

 

יש לבדוק האם התשלום עבור מס ערך מוסף כלול במחיר הדירה או שמא תידרש לשלמו בנוסף על הסכום הנקוב בחוזה.

 

רכוש משותף

 

יש לבדוק אילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין. כיצד מוסדר נושא הרכוש המשותף - הכניסה לבניין, מחסנים, חניות, גישה לגג והאם שומר הקבלן לעצמו זכויות על שטחים אלו. לידיעתך, לקבלן (שאינו בעל דירה בבניין) או לכל גורם זר אחר אסור להחזיק בחלקים מהרכוש המשותף בעת רישום הבית כבית משותף.

 

 הערת אזהרה

 

יש לעמוד על כך שהמוכר לא יכלול בחוזה הוראה המונעת לרשום הערת אזהרה וזאת אפילו אם ניתנת לך בטוחה אחרת.

 

איחור במסירה

 

יש לוודא שבחוזה המכר קיים תאריך מוגדר אחד למסירת הדירה, וכן כי קיים סעיף בחוזה הקובע כי איחור של למעלה מחודשיים במסירת הדירה ללא סיבה מוצדקת מחייב בפיצוי מצד הקבלן. עבור שמונת החודשים הראשונים, תשלום של 1.5 משווי שכירות חודשית של דירה זהה ומהחודש התשיעי ועד מסירת החזקה, 1.25 משווי שכירות חודשית של דירה זהה.

 

קבלת הדירה

 

חשוב להימנע מלחתום על סעיף הקובע כי עצם קבלת הדירה מהווה הוכחה כי הדירה במצב תקין ומושלם, ובהתאם למפרט.

 

רישום בטאבו

 

יש לדרוש מהקבלן לציין בחוזה תאריך בו ישלים את רישום הבעלות על הדירה על שם הרוכש במשרד רישום המקרקעין. יש לוודא שלא יכללו בחוזה סעיפים מעורפלים בנושא זה, כגון - רישום בטאבו תוך שנה מרישום הבית כבית משותף, או תוך שנה מגמר הפרצלציה ועוד.

 

בעת הבנייה

 

יש לעקוב אחר קצב עבודתו של הקבלן, במקרה של סטייה מהקצב המובטח, ניתן לשלוח לקבלן מכתב התראה באמצעות עורך דין. מומלץ לבדוק את הדירה לפחות פעם אחת בעת הבנייה על ידי מהנדס מומחה, רצוי לפני הריצוף.

 

קבלה מסודרת של החזקה בדירה

 

מסירת החזקה בדירה צריכה להיעשות בצורה מסודרת. לפני קבלת הדירה, יש לבצע בדיקה יסודית של הדירה רצוי על ידי איש מקצועי. יש לערוך פרוטוקול מסירה ברור ומפורט אשר יכלול את פירוט כל הליקויים שנמצאו בדירה.

 

אחריות הקבלן

 

על פי התיקון לחוק המכר דירות, מאוגוסט 1990, אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות:

 

א. תקופת הבדק -

 

שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה והיא נמשכת החל משנה ועד שבע שנים על פי מהות הליקוי כמפורט להלן:

(1) צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים - שנתיים;

(2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט - שלוש שנים;

(3) מכונות, מנועים ודודים - שלוש שנים;

(4) קילוף חיפויים בחדרי מדרגות - שלוש שנים;

(5) שקיעת מרצפות בקומת קרקע - שלוש שנים;

(6 (שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין - שלוש שנים;

(7) סדקים עוברים בקירות ובתקרות - חמש שנים;

(8) קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים - שבע שנים;

(9) כל אי התאמה אחרת, שאינה אי התאמה יסודית - שנה אחת.

 

ב תקופת אחריות -

 

תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק. 

 

יש לוודא באמצעות עורך דין את עלות מס הרכישה הנדרשת לצורך רכישת הדירה על פי מדרגות המס הקבועות בחוק.

 

ייתכן ושווי הדירה עומד בסכום הפטור הקבוע בחוק או יתכן והרוכש זכאי לפטור חלקי עקב היותו עולה או בעל נכות צמיתה ועוד.

 

חשוב לזכור כי תשלום שכר הטרחה המשולם  לעורך דין מטעם הקבלן במסגרת חוזה הרכישה אינו בגין ייצוג משפטי כלפי הרוכש ו/או שמירה על זכויותיו, שכן, עורך הדין מטעם הקבלן אחראי אך ורק על רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין במסגרת רישום הבית המשותף.

 

המידע המשפטי המוגש נערך ע"י עו"ד אלי מור ומהווה מידע כללי בלבד. השימוש במידע אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי. מור ושות' - משרד עו"ד ונוטריון ו/או מי מטעמם אינם אחראים בצורה כלשהי, ישירה או עקיפה לתוצאות הנובעות משימוש הקוראים במידע המשפטי הניתן באתר האינטרנט www.mor-lawyers.co.il 

 

                 מור ושות' - משרד עו"ד ונוטריון  טל' 03-6959990

 

 

 

 

לקביעת פגישה: 03-6959990

תחומי עיסוק המשרד