זכויות וחובות לפי חוק המכר דירות

 

 

חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973 מגדיר מהם חובות מוכר נכס שנבנה על ידו ומהם זכויות הרוכש.

 

בניגוד למה שסבורים לא מעטים, חוק המכר דירות אינו חל רק על קבלן המוכר דירה לרוכש, אלא על כל אדם שמוכר דירה שבנה בעצמו, לרבות מוכר שקנה את הדירה אותה הוא מבקש למכור מאדם שבנה בעצמו.

 

הגדרת מוכר מסייגת אדם שמוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה: "מי שמוכר דירה שבנה או עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר של דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה".

 

סעיף 2 לחוק קובע כי מוכר דירה חייב לצרף לחוזה המכר מפרט והוראות תחזוקה ושימוש. ככל שבמעמד חתימת החוזה אין בידי המוכר כל הפרטים הדרושים לקביעת הוראות התחזוקה והשימוש, ימסור המוכר את ההוראות לקונה, חתומות, בעת העמדת הדירה לרשותו.

 

החוק קובע כי המפרט צריך להיות בטופס שנקבע לכך, כולל מחירון פריטים שלגביהם נקבע שיש לציין מחיר במידה והרוכש מוותר עליהם, שינוי מיקומם או הוספתם. מילוי הפריטים במפרט צריך להיות מדויק ואם פריט פלוני אינו חל בנסיבות העניין, על המוכר לציין זאת.

 

קונה המבקש לוותר על פריט מתומחר, להוסיף או לשנות מיקום, ימסור על כך הודעה למוכר לפני התקנת הפריט ולא מאוחר יותר מהמועד שנקבע בחוזה המכר ובלבד שלא יהיה מוקדם משישה חודשים מיום סיום שלב ביצוע היסודות.

 

מטרת המפרט היא כי הרוכש ידע במדויק מה עלות כל פריט אותו הוא מבקש להוסיף, לוותר או לשנות לפי העניין.

 

למרבה הצער, פעמים רבות מידי שהמוכר לא מציג לקונה את המפרט לפני חתימת חוזה המכר, בין היתר על מנת למנוע מיקוח על המחירים במפרט, או שלעיתים כלל אינו מחזיק במפרט.

 

מהי אי התאמה ?

 

החוק מגדיר מקרים בהם המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הרוכש כך: (1) הדירה או כל דבר שבה שונים מהמפרט, בתקן רשמי או בתקנות; (2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי התאמה נגרמה ע"י הקונה; (3) בתקופת האחריות התגלתה בדירה אי התאמה שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים; (4) בתוך תקופה של 20 שנים מיום העמדת הדירה לקונה התגלתה אי התאמה יסודית, אלא אם הוכח כי היא נגרמה ע"י הקונה; (5) התגלתה אי התאמה יסודית אף לאחר תקופת הבדק שהוכח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים; (6) המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש.

 

אי התאמה יסודית על פי חוק המכר היא אי התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבניין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותן.

 

תקופת הבדק הנה תקופה המשתנה לגבי כל נושא ונושא ונעה בין שנה, שנתיים, שלוש ארבע וחמש שנים.

 

תקופת האחריות הנה תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

 

על הקונה להודיע על אי התאמה יסודית שניתן לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו תוך שנה , אם לא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה, תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

 

במקרה של אי התאמה או אי התאמה יסודית, למוכר זכות לתקנה תוך זמן סביר ועל הקונה לתת לו זכות נאותה לעשות כן.

 

אם אי ההתאמה חזרה והתגלתה לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה בדבר אי ההתאמה או שהמוכר לא תיקן אותה תוך זמן סביר ממתן הודעת הקונה, רשאי המוכר לתקנה והמוכר ישא בהוצאות התיקון.

 

מועד מסירת הדירה  קבוע אף הוא בחוק המכר, כי במקרה בו לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בגין כל חודש או חלק ממנו עד להעמדת הדירה לקונה או לפיצויים בסכום שנקבע בחוזה המכר, לפי הגבוה.

 

בפועל, בחוזי המכר של קבלן, נוהג הקבלן לדחות את מועד מסירת החזקה בדירה מהמועד המקורי וזאת באפשרויות שונות ומשתנות, כאשר רק לאחר סיומם, זכאי יהיה הקונה לפיצוי לפי סעיף זה.

 

מוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם ככזה והתקנון שחל על הבית משנה הוראה או מבטל אותה, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה מכר פרטים על אותו עניין כדלקמן: הוצאת חלק מהרכוש המשותף, שיעורו, שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף, סדרי קבלת החלטות בדבר ניהול הבית המשותף וכל ענין אחר שקבע שר השיכון.

 

מוכר שלא עשה כן יראו אותו כמי שהתחייב בחוזה המכר שהתקנון המצוי לגבי אותו עניין יחול על הבית המשותף.

 

רישום זכויות בפנקס הבתים המשותפים (טאבו) הנה חובה שחלה על מוכר דירה, ולפיה עליו לבצע כל פעולה ו/או חיוב לצורך הרישום במועד המוקדם ביותר האפשרי ובכלל זה, רישום בפנקס הבתים המשותפים לא יאוחר מתוך שנה ממועד רישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה לפי המאוחר, כמו כן, לגרום לרישום זכויות הקונה בפנקס הבתים המשותפים לא יאוחר מתוך שישה חודשים ממועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.

 

חשוב לציין כי חוק זה אינו גורע מכל חוק אחר שניתן לקונה לפי כל דין שהוא.

 

 

המידע המשפטי המוגש נערך ע"י עו"ד אלי מור ומהווה מידע כללי בלבד. השימוש במידע אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי. מור ושות' - משרד עו"ד ונוטריון ו/או מי מטעמם אינם אחראים בצורה כלשהי, ישירה או עקיפה לתוצאות הנובעות משימוש הקוראים במידע המשפטי הניתן באתר האינטרנט www.mor-lawyers.co.il 

 

               מור ושות' - משרד עו"ד ונוטריון  טל' 03-6959990

 

 

 

 

לקביעת פגישה: 03-6959990

תחומי עיסוק המשרד