הערת אזהרה ותפקידה

 

 

מיד לאחר חתימת חוזה רכישת דירה או קרקע על הקונה לפנות ללשכת רישום המקרקעין ולבקש לרשום הערת אזהרה לטובתו. הערת האזהרה נרשמת על זכויות הבעלים הרשום של הדירה או קרקע, כך שאם המוכר יבקש למכור את הדירה בשנית, כל קונה פוטנציאלי יגלה כי המוכר כבר התחייב כלפי בעל הערת האזהרה וימנע מלהתקשר שנית עם המוכר  שמעוניין לבצע מכירה חוזרת וחשוב יותר, הערת האזהרה שנרשמה תגבר על כל עסקה נוגדת שתתבצע לאחריה.

 

חשוב לזכור כי רישומה של הערת אזהרה, מקנה בראש ובראשונה (לרוכש) אישור כי נחתם עימו הסכם כלשהו, הדבר מאשרר קיומה של התחייבות כלפי כל אדם המעוניין לבצע במקרקעין הנ"ל. אמנם, רישום הערת אזהרה לא מונע רישום עיקול (אחר) על המקרקעין או רישום הערת אזהרה אחרת על המקרקעין, אולם, במצב זה ישנם כללים ברורים בחוק ובפסיקה, הנותנים עדיפות לרושם הערת אזהרה (בכפוף לרישומה בתום לב).

 

סעיף  126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 – מגדיר מהי הערת אזהרה:

 

 (א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתא, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או  להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לעניין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם הייתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.

 

(ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור.

 

סעיף 127 לחוק המקרקעין - תוצאות של הערת אזהרה:

 

(א) נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.

 

(ב) נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהייתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה.

 

(ב1) הערת אזהרה שנרשמה כאמור בסעיף 126, אינה טעונה רישום בכל מרשם או פנקס אחר המתנהל על פי דין.

 

(ג) עסקה המקנה חלק ממקרקעין, בבעלות או בחכירה לדורות, לרשות מקומית למטרת דרכים או מדרכות או הרחבתם, המתחייבת מתכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, לא יראו כעסקה הסותרת הערת אזהרה, ובלבד ששלושים יום לפני רישום העסקה נשלחה הודעה על כך לזכאי על פי הערת האזהרה.

 

לשכת רשום המקרקעין (טאבו) מנהלת את רישום הבעלויות בדירות וקרקעות בישראל באופן שכל אדם יכול לפנות ללשכה ותמורת תשלום יוכל לקבל פירוט מלא מי הם הבעלים של אותה דירה. בטרם רכישת דירה, יש לבדוק אם היא רשומה על שם המוכר בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), אם המוכר נטל משכנתא כלשהי, האם הוטלו עיקולים על זכותו בדירה בלשכת רישום המקרקעין והאם המוכר התחייב כלפי מישהו אחר לגבי אותה דירה. זוהי בין היתר יעודה של הערת אזהרה.

 

לצורך רישום הערת אזהרה, יש להמציא ללשכת רישום המקרקעין מסמכים או אישורים שונים כגון:

 

כאשר נחתמה עסקה במקרקעין - התחייבות או ייפוי כוח בלתי חוזר של בעל המקרקעין או בעלי זכות במקרקעין, לעשות עסקה או להימנע מלעשות עסקה.

 

אם ההתחייבות ניתנה על ידי מי שאינו בעל המקרקעין - הסכמתו של הבעלים הרשומים במקרקעין או אישור בית משפט המוסמך.

 

כאשר הבקשה לרישום הערת אזהרה או ההתחייבות של בעלי המקרקעין חתומים על ידי מיופה כוח - ייפוי כוח מאומת על ידי מקור או נאמן למקור.

 

כאשר המתחייב הוא קטין (לדוגמא מכירת דירה אשר בבעלותו של קטין) - אישור של בית משפט לענייני משפחה או בית דין דתי או בית משפט מוסמך אחר.

 

כאשר המתחייב הוא מנהל עיזבון - אישור של בית משפט לענייני משפחה או בית דין דתי.

 

כאשר בעל המקרקעין מוגבל בחוסר כשרות משפטית (קיימת הערה על חוסר כשרות) –אישור בית המשפט המוסמך.

 

כאשר מונה למקרקעין צו כינוס נכסים אשר נרשם בלשכת רישום המקרקעין – אישור כונס הנכסים (היה ומדובר בכינוס) וכן אישור בית המשפט המאשר את המינוי של הכונס או מאשר את רישום הערת האזהרה.

 

סוגי הערות אזהרה

 

מלבד הערות האזהרה השכיחות המפורטות בסעיפים 126 ו-127 לחוק המקרקעין שצוטטו לעיל, בדבר התחייבות לעשות עסקה במקרקעין ובדבר להימנע מלעשות עסקה במקרקעין, קיימים סוגים נוספים של הערות אזהרה, חלקם נפוצים וידועים וחלקם פחות. מרביתם מופיעים בתקנות המקרקעין ניהול ורישום.

 

 

המידע המשפטי המוגש נערך ע"י עו"ד אלי מור ומהווה מידע כללי בלבד. השימוש במידע אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי. מור ושות' - משרד עו"ד ונוטריון ו/או מי מטעמם אינם אחראים בצורה כלשהי, ישירה או עקיפה לתוצאות הנובעות משימוש הקוראים במידע המשפטי הניתן באתר האינטרנט www.mor-lawyers.co.il 

 

                  מור ושות' - משרד עו"ד ונוטריון  טל' 03-6959990

 

 

 

לקביעת פגישה: 03-6959990

תחומי עיסוק המשרד