תקציר השינויים בעקבות תיקון מס' 76 לחוק מס שבח מקרקעין

 

ביום 29.7.13 נכנס לתוקף חוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו- 2014), התשע"ג- 2013 (להלן: "חוק ההסדרים").

 

במסגרת חוק ההסדרים תוקן, בין היתר, חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג- 1963 (להלן: "החוק") בתיקון מס' 76, וכן תוקנו תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשל"ה- 1974.

 

להלן השינויים העיקריים בכל הנוגע למס שבח.

 

ביטול הפטור המוכר בסעיף 49ב (1) לחוק

 

עד ליום 31.12.2013 מוכר דירת מגורים מזכה (אשר שימשה בעיקר למגורים) היה זכאי לפטור ממס שבח כל ארבע שנים עבור דירה אחת. לפי פטור זה לא הייתה למספר הדירות שבבעלות המוכר, אם 2 דירות או יותר. התנאי היחיד היה כי הפטור יינתן כל עוד ימכור דירה אחת בכל 4 שנים.

 

החל מיום 1.1.2014 פטור זה בוטל, ובמקומו נכנס לתוקפו סעיף 48(ב2) לחוק- בחישוב מס לינארי בכל מכירה.

 

המסלול הכללי במכירת דירת מגורים- סעיף 48א (ב2)

 

החל מיום 1.1.2014 כל מי שרכש דירת מגורים ישלם מס שבח בצורה ליניארית רק על השבח הריאלי מיום 1.1.2014 ושיעורו יהיה 25%.

פטור ממס שבח יחול על מלוא השבח הריאלי שנצבר מיום הרכישה ועד יום 31.12.13. יצוין כי לגבי נכסים שנרכשו לפני 1994 יחול עד 1994 גם מס אינפלציוני בשיעור של 10%.

בתקופת המעבר שנקבעה בחוק (הוגדרה מיום 01.01.2014 ועד ליום 31.12.2017) יחול הפטור הליניארי על שתי דירות בלבד, בהתקיים התנאים הבאים:

(1)        המכירה אינה לקרוב (בין בתמורה ובין לא בתמורה).

(2)        לגבי מכירת אחת הדירות בלבד – במועד המכירה המוכר היה זכאי לפטור לפי סעיף 49ב(1) (הפטור החל על מי שלא מכר במשך 4 שנים דירה, אילו היה עדיין בתוקף).

(3)        במידה והדירות הנמכרות התקבלו במתנה לפני יום 1.1.2014 המוכר עמד בתקופות הצינון שנקבעו בחוק טרם תיקון החוק.

בתום תקופת המעבר, מיום 1.1.2018, יחול החישוב הליניארי על כל מכירת דירת מגורים מזכה, שנרכשה לפני יום 1.1.2014 ללא מגבלות נוספות לרבות על מספר הדירות הנמכרות, כך שיחול שיעור מס 0% על התקופה שמיום הרכישה ועד ליום 1.1.2014 ועל תקופת המעבר ותקופת הקבע שלאחריה יחול שיעור מס של 25%.

 

פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה- תיקון סעיף 49ב(2) לחוק

 

בעל דירת מגורים מזכה יחידה יוכל למכרה בפטור ממס גם לאחר יום 1.1.2014, וזאת אם הוא היה בעל הזכות בדירה במשך פרק זמן של לפחות 18 חודשים מהמועד בו נרכשה או נסתיימה בנייתה, לפי המאוחר.

 

על פי התיקון לחוק, לצורך קבלת הפטור של דירת מגורים יחידה, נדרשת בדירות חדשות אחזקה בדירה של 18 חודשים ממועד סיום הבניה. הפטור מוגבל לתקרה של 4.5 מליון ₪ משווי מכירת הדירה, וניתן לניצול אחת ל-18 חודשים בלבד.

ישנם מצבים בהם קיומן של דירות נוספות לא ייחשבו כדירה נוספת:

 

(1)        חלק בדירה שלא עולה על שליש מדירה אחרת.

(2)        דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני יום 11.1.1997.

(3)        דירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה, למעט אם הדירה הנרכשת הינה בבניה, שאז מניין 18 החודשים מתחיל ממועד סיום הבניה

(4)        דירה שהתקבלה בירושה ועומדת בתנאי הפטור לדירת ירושה.

 

פטור זה אינו חל לגבי מוכר שביום 1.1.2014 היו בבעלותו יותר מדירת מגורים אחת, וזאת גם אם בתקופת המעבר נותרה לו דירת מגורים אחת.

 

פטור ממס שבח במכירת דירה מירושה- סעיף 49ב(5) לחוק

 

לגבי סעיף זה לא חל שינוי בעקבות חוק ההסדרים.

 

התנאים לקבלת הפטור בירושה הם:

(1)        המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של צאצא.

(2)        לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת.

(3)        אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה.

 

ביטול פטור לתושבי חוץ- תיקון  סעיף 49א (א) לחוק

 

החל מיום 1.1.2014 בוטל הפטור לתושבי חוץ במכירת דירת מגורים, אלא אם כן ימציאו אישור מרשויות המס במדינת התושבות שלהם, כי אין בבעלותם דירה שם.

 

פטור מס שבח בהעברת דירה במתנה לקרוב- תיקון סעיף 49ו לחוק

 

לפי סעיף זה מוכר המעוניין לתת דירה במתנה לקרוב יהיה פטור מתשלום מס שבח.

 

הגדרת קרוב המופיעה בסעיף 62 לחוק צומצמה באופן בו אחים ובני זוגם לא ייחשבו קרובים, וכעת העברה בין אחים ללא תזכה לפטור זה רק כשהנכס המועבר מהאח האחד למשנהו התקבל ללא תמורה או בירושה מהוריהם של האחים.

כמו כן, מיום 1.1.2014 החלה תקופת הצינון למכירה בפטור ממס שבח של דירת מגורים שהתקבלה במתנה לפני 4 שנים. במקרה שמקבל המתנה התגורר בדירה תקופת הצינון תקטן ל- 3 שנים. במקרה של דירת מגורים שהתקבלה במתנה לפני יום 1.1.14 יחולו לגביה תקופות הצינון בטרם התיקון.

 

המידע המשפטי המוגש נערך ע"י עו"ד אלי מור ומהווה מידע כללי בלבד. השימוש במידע אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי. מור ושות' - משרד עו"ד ונוטריון ו/או מי מטעמם אינם אחראים בצורה כלשהי, ישירה או עקיפה לתוצאות הנובעות משימוש הקוראים במידע המשפטי הניתן באתר האינטרנט www.mor-lawyers.co.il

מור ושות' - משרד עו"ד ונוטריון  טל' 03-6959990

 

לקביעת פגישה: 03-6959990

תחומי עיסוק המשרד