פינוי שוכר סורר מהמושכר

 

כיצד יש לפעול כאשר נתקלים בשוכר סורר, שוכר בעייתי, אשר לא משלם דמי שכירות ?

 

כיצד ניתן לפעול לפינוי שוכר שלא מפנה את הדירה בסיום תקופת השכירות?

 

במאמר זה נסקור את דרכי ההתמודדות עם השוכר הבעייתי.

 

שוק דירות להשכרה בישראל הרחבה היקף ובמסגרתו מתנהל מערכת יחסים בין בעלי דירה-המשכיר, לשוכר.

 

מערכת יחסים זו אינה מאוזנת שכן משכיר מעמיד לרשות השוכר את הנכס שבבעלות שלרוב הנו בעל ערך כספי רבה וכנגדו צפויה לקבל דמי שכירות חודשיים ובטחונות לתשלומם. באזורים מסוימים בעלי ביקוש רבים יותר ניתן לדרוש משוכר בטחונות כדוגמת ערבות בנקאיות, אך במרבית האזורים מקובלים להפקיד בידי משכיר השטרות בטחון בלבד אשר העמיד לפירעון הנה באמצעות לשכת הוצאה לפועל כאשר סיכוי גבייה לא ידוע.

 

חוסר איזון זה יוצר מקרים רבים בם משכיר עומד מול שוקת שבורה כאשר הוא נתקל בשוכר שמחזיק בנכס שבבעלותו אך לא משלמים את דמי שכירות כסדרם ו / או בכלל ו / או לא משלמים את תשלומי שוטפים החלימו עליו כשוכר כמו ארנונה, מים וחשמל ולעתים גם לא מפנים את המושכר בסיום תקופת שכירות.

 

בשנת 2,008 בוצע תיקון בתקנות סדר דין אזרח תשמ"ד 1,984 שקצור את הליך הפינוי מושכר בבית המשפט שעד אז היה עלול להימשך למעלה משנת כלחודשים בלבד.

 

תיקון זה קבע כי תביעה לפינוי מושכר יוגש לבית המשפט שלום אשר בתחום סמכותו נמצא מושכר כאשר תביעה לא יכיל סעדים נוספים פרט לסעד פינוי מושכר.

 

כמובן שמשכיר אינו מוותר על דמי שכירות ששוכר חייב לו ו / או על ניזקים נוספים שנגרם לו באופן ישיר ו / או עקיף כתוצאת מאי פינוי מושכרת ולכן ניתן לו אפשרות והרשות להגיש תביעה נוספת הכולל סעדים כספיים בהליך משפטי נוספות ונפרדת ללא צורך בקבלת רשות מבית המשפט. כך למעשה ניתן למשכיר אפשרות לפצל את סעדי תביעה מייד עם הגשתה, קרי, תביעת פינוי מושכר לחוד ותביעה כספית לחוד.

 

לכתב תביעה יש לצרף את כל טיעונים המשכיר, תצהירי עדות ראשית מטעמו וכל אסמכתא משפטית ו / או עובדתי שמשכיר מבקש להסתמך עליה בתביעה לפינוי מושכר. באותה דרך על שוכר הנתבע להגיש את כתב הגנתו לא יאוחר מתוך 30 ימי ממועד שהומצא לו כתב תביעה.

 

על פי תקנות בית משפט יקבע מועד לדיון בתביעת פינוי לא יאוחר מ- 30 יום מהמועד האחרון להגשת כתב הגנה, למרות שבפועל מועדי דיון שנקבע עלולה לחרוג במקצת המטווח זמנים זה.

 

מה עילה לפינוי שכר ממושכר?

 

בתא"ח 30612-11-09 קבעו בית משפט השלום בחדרה כי העילה לביטול סכם השכירות הנה בהפרה יסודית שנקבע ככזו בהסכם השכירות ו / או הפר של סכם השכירות שאינה ההפרה יסודית אך לא תוקן לאחר שניתן לשוכר הארכה לתיקונה.

 

כך למשל, אי תשלום דמי שכירות כסדרם ו / או אי תשלום בכלל, תיחשב כהפרה יסודית ויקנה למשכיר עילת הביטול של סכם השכירות והגשה תביעה לפינוי מושכרת.

 

בנוסף, אם למשל הייתה על השוכר לבטח את המושכר בביטוח הצד ג 'ו / או לשלם תשלום כלשהו והוא לא מלא אחר התחייבות זו, הרי שאם חובה זו לא הוגדר בהסכם השכירות כתנאים יסודיים שהפרתו מהווה הפרה יסודית, על המשכיר לאפשר לשוכר אורכה לתיקון פר ורק אם שוכר לא תקן את ההפרה הוא יהיה רשאי להגיש תביעה לפינוי מושכר.

 

כאשר סכם שכירות נערך כדבעי, חיובי שוכר מעוגן בו, ברובם, כהתחייבויות עיקריות שהפר מהווה הפרה יסודית, ולכן ברוב המקרים למשכיר קיים עילה להגיש תביעה לפינוי מושכרת.

 

לאחר מתן פסק הדין מורה על הפינוי מושכר יש להוציאו לפועל בכלים העומד לרשות המשכירה לפי החוק ההוצל"פ גם בחוק זה נעשה שינוי חשוב במסגרת התיקון 36 '(תשע"ב - 2012). מס לחוק ההוצאה לפועל, אשר הביא לקיצור תשמ"ד 1,984 הליך פינוי מושכר בהוצאה לפועל בצורה דרמטית ומשמעותי לפרק זמן של כ- 30 ימים בלבד מיום פתיחת תיק הוצאה לפועל.

 

ומה בנוגע לגביית דמי שכירות?

 

ככל שהמשכיר השכיל לקבל משוכר בטחונות איתנה כגון ערבות בנקאיות או שיק בנקאי אזי מצבו טוב והוא יכול להיפרע לפחות בגין חלק מניזק שנגרם לו עד גבול בטוח שבידיו. במידה ומשכירה קבל משוכר שטרי בטחון, רצוי עם הערבים, עליו להפעילם בהוצאה לפועל.

ישנם גם מקרים בם משכיר לא השכיל להתנות את ההסכם שכיר בקבלה שטרי בטחון, ואז כל שנותר לו הוא להגיש תביעה כספית כנגד שוכר והערבים, בתקווה לקבל פסק דין מורה על חיוב הכספי ולנסות לגבות את נזקיו.

 

 מידע משפטי מוגש נערך ע"י עו"ד אליי מור ומהווה מידע כללי בלבד. שימוש במידע אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו / או ייעוץ משפטי. מור ושות '- משרד עו"ד ונוטריון ו / או מי מטעמם אינה אחראיות בצורה כלשהי, ישירה או עקיף הנובע משימוש במידע הניתן לתוצאות הקוראים באתר אינטרנט משפטי www.mor-lawyers.co.il 

מור ושות '- משרד עו"ד ונוטריון טל' 03-6959990

 

 

 

 

לקביעת פגישה: 03-6959990

תחומי עיסוק המשרד